最高法：婚前房产投资收益，离婚时怎么分

最高法民一庭裁判观点：婚前房产用于投资用

来源：民事法律参考

来源：最高法民一庭《民事审判指导与参考》2013年第4辑

最高人民法院民一庭意见

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收人属于经营性收人，应认定为夫妻共同财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓，期间获取租金收益，虽然房产的所有权是一方个人的，但租金收益归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产，花费大量的时间和精力，所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，夫妻另一方有权主张分割投资收益。

观点

来源：摘自《〈婚姻法〉司法解释（三）适用中的疑难问题》吴晓芳，载《法律适用》2014年第1期）

虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，但考虑到租金与银行存款不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入属于共同财产，显然是极不公平的。

中国审判理论研究会民事审判理论专业委员会

收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等等，本编明确了生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有，而《婚姻法司法解释二》中明确了一方以个人财产投资取得的收益属于“其他应当归共同所有的财产”，《婚姻法司法解释三》则明确了孳息和自然增值的个人财产属性。实践中何谓“孳息”的含义解释不尽相同，有进行广义解释的，也有进行狭义解释的。导致对《婚姻法司法解释三》规定认识和把握不同，本文认为应当对“孳息”一词做限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。以此推导房屋租金认定为经营性收益比较适宜。果树结的果实也应当归于生产、经营性收益。夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，包括自然增值（也有称被动增值）和主动增值。前者与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联，比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，是因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有，将该部分增值认定为一方的个人财产为宜。一般而言，如果物或权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

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刘志勇　律师
执业证号：13710201310906446
执业机构：山东中立达律师事务所
执业地：山东省威海市
主要方向：中小微企业常年法律顾问 · 劳动用工与人事合规 · 股权与合伙
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