老人走了，留下的不仅是悲伤，还有一堆没人说得清的财产账——这篇文章帮你理清。继承的规则、手续、坑点，一次说明白，少走弯路少伤感情。
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把房子传给孩子，有且只有三条路：赠与、买卖、继承——各有利弊，选错了多花几万税费或埋个十年后的雷。这篇把三本账算清。
一、三本账对比（以威海一套满五唯一普通住宅为例）
① 赠与过户：直系亲属赠与免增值税和个人所得税；子女方缴3%契税+公证费（如公证）。优点：当下税费较低、手续直接；缺点：子女将来出售时，个税按差额20%（受赠房出售，成本按原值算——增值大的房子这一刀狠）；② 买卖过户：按正常交易缴税——满五唯一的房子，增值税免、个税免，子女缴1%-3%契税。优点：将来出售时按正常买卖计税（满五唯一可免个税）——长期持有打算出售的，买卖往往最划算；③ 继承过户：法定继承免契税增值税个税（登记费等小额）。优点：税费最低；缺点：要等（百年之后）+无遗嘱时多人分+手续周期长。结论速记：传而不卖→继承/赠与；子女将来要卖→买卖过户；急转+金额大→三种方案让税务窗口精确算一遍再定（个案差异大）。
二、比税费更重要的三个法律点
① 过户=失去控制：房本一旦变更，房子法律上就是孩子的——TA离婚（婚后受赠/受让的房产，配偶可能主张分割）、TA欠债（房被查封）、TA出售（你拦不住）。对冲工具：居住权登记（给自己设终身居住权——见我写的居住权专篇）+赠与合同附义务（赡养义务，不履行的可撤销赠与）；② 赠与的任意撤销窗口：过户登记完成前，老人可以反悔（一般赠与）；登记后只能靠法定撤销（严重侵害赠与人或不履行赡养义务——撤销权1年）；③ 多子女的公平：过户给一个，其他子女的不满+老人的赡养纠纷高发——书面家庭协议（其他子女知情+赡养安排）比事后解释强百倍。
三、常见误区
❌ “赠与最便宜”——只算当下税没算将来卖房的个税；❌ “买卖过户要真给钱”——直系亲属间定价在合理范围内即可（但明显低价的税务有权核定）；❌ “遗嘱写好了就不用过户”——继承过户仍需继承人共同办理（都到场的协调成本，一个不配合就得诉讼）；❌ “房子给了孩子就安全了”——防子女婚变的，赠与合同中注明”仅归自己子女一方所有”（民法典1063条的 个人财产指定——这一行字省一场离婚官司）。
四、决策树（三步选定方案）
① 子女将来卖不卖？卖→买卖过户；不卖/长持→②；② 老人健在时给还是身后给？身前给→赠与（+居住权+附义务）；身后给→立遗嘱（公证/律师见证，见遗嘱专篇）；③ 多子女？→无论哪种方案，书面安排每个孩子的份额和赡养预期。
房产传承是”税务+婚姻+赡养”三合一的技术活——一个条款的差别就是几十万。拿不准的，把房子情况和家庭结构说说，三本账帮你算细。
威海律师刘志勇，执业13年，专注婚姻家事、劳动争议、债务纠纷、交通事故、刑事辩护
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