威海租房合同纠纷怎么处理？押金不退、房东赶人、维修责任一次说清

租房纠纷里，最常见的就三件事：押金不退、房东中途赶人、东西坏了谁修。这篇文章把这三件事的处理办法和法条依据说清楚。

一、押金到底能不能扣

先说一个基本判断：押金不是”房东的罚款基金”。押金的性质是履约担保，用来覆盖承租人可能造成的损失。合同到期、房屋无人为损坏、水电费结清的情况下，房东应当全额退还押金。

房东可以合法扣减押金的情形，主要是这几类：

· 承租人造成房屋或设施人为损坏（自然损耗、正常老化不算）；
· 拖欠租金、水电燃气物业费；
· 承租人违约提前退租，且合同约定了违约金。

房东不能扣押金的情形：

· 墙面自然泛黄、地板正常磨损、家电老化损坏；
· 没有实际损失，只是”心情不好”或者”想重新装修”；
· 拿”打扫费””折旧费””清洁费”当名目扣钱，合同里没约定、又拿不出实际支出的。

很多人被合同里”提前退租扣两个月押金”吓住。要注意：违约金不是约定多少就一定按多少执行。

《民法典》合同编的司法解释确立的规则是：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，一般以实际损失为基础，超过损失 30% 的，通常可认定为”过分高于”。

也就是说，如果你提前退租，房东实际损失可能只是”一到两个月的空置期”，他主张扣半年租金，是可以请求法院调减的。

原则上不能。租赁合同是有期限的，房东在租期内单方要求收回房屋，属于违约。

但有几种情况房东可以解除合同：

· 承租人无正当理由拖欠租金，经催告后在合理期限内仍不支付；
· 承租人未经同意擅自转租；
· 承租人擅自改变房屋用途、擅自拆改结构造成损失；
· 租赁物被依法查封、扣押等法定情形。

如果房东没有合法理由就赶人——换锁、断水断电、搬走你的东西，这些都是不合法的。你可以主张继续履行合同，或者要求赔偿因此产生的损失（临时住宿费、搬家费等）。

《民法典》租赁合同章的分工很清楚：

出租人（房东）负责：房屋主体结构和固有设施的维修，比如屋顶漏水、墙体裂缝、原有水管电路老化、热水器自然损坏。而且房东不履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由房东负担。

承租人（租客）负责：因自己使用不当造成的损坏，比如把下水道堵了、把门撞坏了。

现实中最常见的是楼上漏水、卫生间渗水这类问题。这类情况要分两层看：你和房东之间按租赁合同处理（房东有维修义务）；房东和楼上邻居之间按相邻关系和侵权处理。你不需要去跟楼上邻居纠缠，直接找房东就行。

第一步：留证据。入住时拍照录像（每个房间、每件家电、水电表读数），退租时再拍一遍。有条件的话，退租交接时让房东在交接单上签字确认房屋状况。这一步做在前面，后面能省掉一大半麻烦。

第二步：书面催告。用微信或者短信，明确写清”合同已于 X 月 X 日到期，房屋已按原状交还，请于 X 日内退还押金 X 元”。一定要留下对方已读或者回复的痕迹，这是后面证明”我催过他不给”的关键。

第三步：找第三方介入。可以向街道办、社区调解组织申请调解；涉及房屋租赁市场秩序的，可以向住建部门投诉；涉及中介违规收费的，可以打 12315 或向市场监管部门投诉。调解不成的，务必拿到书面调解记录或者投诉回执，这是后面诉讼的有力材料。

第四步：起诉。押金金额一般不大，可以走小额诉讼程序——一审终审、审限短、诉讼费低，很多地方几十块钱就能立案。金额小的案子，诉讼费按标的额比例收取，几千块的案子诉讼费很低。

1. 押金退还条件——什么情况下不退、几日内退，必须写清楚，别只有一句”押金不退”。

2. 维修责任划分——哪些是房东修、哪些是租客修，越具体越好。

3. 提前退租的违约责任——扣多少、怎么算，别签”扣全部押金”还加”赔偿两个月租金”这种叠加条款。

4. 涨租和续租条款——租期内能不能涨租，续租时涨幅有没有限制。

5. 费用承担——物业费、取暖费、宽带费、有线电视费谁付，白纸黑字写清楚。这一项最容易在退租时冒出来扣钱。

另外：口头承诺一定要写进合同。“可以养宠物””可以转租””退租提前半个月说就行”——口头说的都不算数，写进去才算。

租房纠纷的标的额通常不大，但证据意识决定了你能不能拿回钱。我见过太多当事人，退租时和房东吵了一架，微信记录删了、入住时也没拍照，最后明明占理却拿不出证据。

三句话总结：入住先拍照，退租要签字，催告走书面。这三件事花不了十分钟，但能帮你在后面省下几个月的扯皮。

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威海律师刘志勇 · 执业13年 · 先沟通，再决定是否委托