读者来信
【微信咨询】刘律师，我父母都去世了（父亲去年走的，母亲前年走的），留了一套威海的房子。我是独生子女，想问把房子过户到自己名下要什么手续？一定要去公证处吗？
刘律师回复
先说结论：公证不是必须的（2016 年起继承已取消强制公证）。实际有三条路，各有适用场景。
一、先搞清楚：谁有继承权
独生子女≠唯一继承人，这是最大的坑。你父母去世时，他们的父母（你的爷爷奶奶、姥姥姥爷）如果还在世，也是第一顺序继承人。所以第一件事：确认四位老人是否都在你父母之前去世。
有遗嘱的按遗嘱（自书遗嘱要有效：亲笔、签名、日期齐全）；没遗嘱的按法定继承：配偶、子女、父母为第一顺序。
二、三条过户路线
| 路线 | 适合/费用 |
|---|---|
| ① 继承公证 | 全家配合、材料齐全的。公证费按房产价值约 1%~2%（100 万的房子 1~2 万），一个月左右办完 |
| ② 直接向不动产登记机构申请 | 2016 年起不需要强制公证了——提交继承材料直接申请转移登记，登记机构一般会公告征询异议。费用最低，但各地受理口径不一，先打电话问威海不动产登记中心需要哪些材料 |
| ③ 法院判决/调解 | 有争议、或老一辈死亡证明难开的。判决书/调解书生效后凭文书单方过户，不需要任何人签字配合。100 万的房子诉讼费几千到一万出头，比公证便宜 |
三、需要的材料清单
① 父母的死亡证明（医学死亡证明或销户证明）；
② 亲属关系证明（社区、派出所或人事档案）；
③ 独生子女证明（独生子女证，或派出所查档）；
④ 爷爷奶奶、姥姥姥爷的死亡证明——这条最容易卡：老一辈去世几十年、跨省的，可能要跑几个地方调档；
⑤ 房产证（不动产权证书）；
⑥ 有遗嘱的带遗嘱原件。
四、两个容易忽略的点
① 房子还有贷款没还完的——先跟银行沟通：继承过户后变更借款人，或先结清再过户。银行不配合的，走法院路线一并解决。
② 过户只是第一步，将来卖房才有税务大问题——继承来的房子再出售，个税按”原值”计算，而原值沿用的是父母当年取得房子的成本——如果父母当年是单位福利房、成本极低，你将来卖的时候差额个税会很惊人。例外是”满五唯一”（持有满 5 年且是你唯一住房）可以免。过户前把这套账算清楚，别急着办。
五、给你的建议
材料齐、四位老人确已先于父母去世、无争议——走路线②或①，省钱省事；
有任何一处卡壳（证明开不出、有继父母、有失联的亲属）——直接走路线③法院，判决书是终局的，将来卖房不会有任何后患。
把 death 证明和房产证先备齐，来找我做个材料预检——先知道卡在哪，再决定走哪条路，能省一半的跑腿。
☎ 13287858752（微信同号）
威海律师刘志勇 · 执业13年 · 先沟通，再决定是否委托
