读者来信
刘律师您好：我通过中介看中一套二手房，签了三方合同，交了 3 万中介费。后来因为房东的原因（房子有抵押没解押），交易没做成。找房东退定金，定金退了。但找中介退中介费，中介说”我们服务已经完成了（带看+促成签约），费用不退”。合理吗？——赵先生（化名）
律师答复
不完全合理。中介能不能收全款，取决于它到底”促成了什么”。
一、法律怎么定义中介费
中介费的法律性质是居间报酬——民法典第 963 条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第 964 条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬——但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
翻译：中介的核心义务是促成交易完成，不只是”带看+签约”。合同签了但交易没完成的，属于”未完全促成”。
二、中介费退不退的判定
| 交易不成的原因 | 中介费怎么处理 |
|---|---|
| 中介有过错（隐瞒房屋抵押/查封、虚假宣传） | 全额退还 + 可主张赔偿——中介违反如实报告义务（民法典 962 条） |
| 卖方原因（毁约、不解除抵押） | 退还大部分——中介只完成了部分服务，按比例退；必要费用（带看的交通等）可以扣 |
| 买方原因（反悔不买、贷款办不下来） | 较难全额退——但贷款条款约定”贷款不成可解约”的，属于不可归责因素，可协商退还部分 |
| 不可抗力（政策变化等） | 退还大部分——双方均无过错 |
赵先生的情况：因为房东的抵押没解——中介作为专业机构，有义务在签约前核实房屋产权状态（有没有抵押/查封）。抵押没查出来就撮合签约，中介本身就有过错。
三、中介的”如实报告义务”
民法典第 962 条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
房屋有抵押，是”与订立合同有关的重要事实”——中介没核实/没告知 = 没尽到如实报告义务 → 不得请求支付报酬。
四、退费路径（三步走）
① 书面协商：向中介发函（微信/EMS），列明事实：房屋有抵押未告知 → 违反如实报告义务 → 要求退还中介费。附上：抵押查询单、三方合同、付款凭证；
② 投诉：中介不退的，向住建局/房产中介协会投诉——威海的房产中介由住建部门监管，投诉处理很快；
③ 起诉：3 万标的，小额诉讼/简易程序，诉讼费几百块，一审 3 个月出判决。
五、预防：下次签中介合同注意什么
① 中介费分期付：签约时付一半，过户完成付另一半——给中介留动力跟进全程；
② 写清退费条件：”因卖方原因/贷款不获批准导致交易不成的，中介费全额退还”——别接受”签字不退”条款；
③ 签约前自己查产权：到威海不动产登记中心查册——有没有抵押、查封、共有人——10 分钟，免费，别全信中介。
☎ 13287858752（微信同号）
威海律师刘志勇 · 执业13年 · 首次咨询免费
