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“飘窗半赠送、露台全赠送、买一层送地下室”——赠送面积是楼市的经典话术。送的那些平米，法律上到底是谁的？这篇讲透。
一、”赠送面积”的三种真相
① 本来就不计容积率的部位：露台、架空层、飘窗（外飘不计建筑面积的）——”送”的是本来就无法单独登记产权的空间：你有使用权（随主房屋的从属使用），但没有独立产权（拆迁补偿、转卖计价时，这些不算你的建筑面积）；② 违规空间：“买一层送二层”的夹层、设备平台改造、地下室扩建——赠送的是违建空间：规划验收外的搭建——城管拆违风险全程跟随（真被拆时，”开发商送的”不是免死金牌）；③ 该计价没计价的让利：套内实得面积大（公摊小）的户型”赠送”——这是真让利（钱上实惠，无产权瑕疵）。
二、风险清单（买”赠送”之前看）
① 产权证上的面积：证载面积不含”赠送”部分——你的不动产权利以证为准（转卖按证载面积计价——当年为”送的20平”多付的溢价，卖房时市场认不认是另一回事）；② 违建部分：交付后因违规被责令拆除的——损失向开发商追责（虚假宣传+违规承诺的赔偿），但拆掉的空间回不来；③ 使用限制：露台搭建封窗的（”送的露台”改建阳光房）——违建认定的高发区；④ 物业费取暖费的口径：赠送部分按不按面积收费——合同和物业协议写清楚（口头”送的不收费”到交房时翻脸的常见）。
三、怎么把”送”落到实处（买房人的动作）
① 赠送写进合同：位置、面积、性质（使用权的从属性说明）+虚假承诺的责任条款——宣传册的”买一层送一层”让销售写进补充协议（写不进去的=话术）；② 证载面积与实得面积的差异心里有数（计价逻辑：单价×证载+赠送的溢价是否划算）；③ 违建型赠送的风险评估前置（同小区既有拆除先例、规划图的比对——买前查规划许可的层数高度）；④ 已购+被拆/被罚的：业主集体向开发商追责（虚假宣传欺诈的退差价/赔偿主张）。
四、快问快答
问：送的地下室是人民防空工程呢？答：人防车位/空间不能”送”（产权国有——见车位专篇），开发商送的是长期使用权的口头承诺——风险自担的部分要认清；问：二手房交易，上家的”赠送面积”算我的吗？答：看性质——从属使用空间随房走（露台继续用）；违建部分随政策风险走（随时可能被拆）；问：拆迁时赠送面积补偿吗？答：证载面积+合法认定的部分——违建不赔、未登记的实际使用部分按政策个案认定（这就是产权清晰的价值）。
赠送面积的经典总结：送的可能是”使用权”、可能是”违建”、可能是”本该给你的”——三种情况三种命。买房遇上”送”的，把规划和合同发来，送的是什么帮你验明。
威海律师刘志勇，执业13年，专注婚姻家事、劳动争议、债务纠纷、交通事故、刑事辩护
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