拆迁安置小区的物业费，能不交吗——环翠区法院的答案

很多人觉得拆迁安置小区”又不是我自己买的商品房”，物业费可以不交。环翠区法院的一份判决把这个误区说清了。

案情

孙家疃村拆迁安置小区，居委会跟物业公司签了物业服务合同，约定多层住宅 0.58 元/㎡/月，小高层 0.98 元/㎡/月。一名业主接收了 77.27 平米的安置房，一直没交物业费，被物业公司起诉。

业主的抗辩理由：这是拆迁房，不是我自愿买的；而且我连房产证都没办，凭什么收我的物业费？

法院怎么判

法院认定：居委会经开发商授权与物业公司签订的合同，具有前期物业服务合同的性质，对全体业主有约束力。业主接收了房屋（有交接记录），就已经是实际的物业使用人。

不管有没有办产权登记，享受了物业服务就应该交费。判：业主补交物业费。

物业费和房产证是两回事

事项	解决什么	去哪办
产权登记	解决”房子归谁”	不动产登记中心
物业费	针对”你实际住了、享受了公共服务”	物业公司

没有房产证≠不用交物业费——你已经实际入住了，物业服务你也在享受。

物业费纠纷的常见抗辩（哪些能成立）

抗辩理由	能否成立
“物业服务太差”——需要证明具体的服务瑕疵，且瑕疵与拒交金额比例相当	部分成立——可酌情减免，通常 5%~20%
“我没签物业合同”——前期物业服务合同对全体业主有约束力	不成立
“我没有房产证”——享受了服务就要交费	不成立
“房子空着没人住”——房屋交付后就产生物业费，与是否实际入住无关	不成立（但部分地区对空置房有优惠）
“物业收费标准太高”——超过政府指导价的，可要求调低	可能成立——需举证

给拆迁安置小区业主的建议

① 及时办产权登记——拆迁安置房的产权办理往往有前置条件（补缴土地出让金等），拖着不办会影响将来出售和抵押，但不影响交物业费；
② 对物业费标准有异议的——查看物业合同约定的收费标准，和政府指导价对比；
③ 物业服务确实差的——收集证据后可以主张减免，但不要全额拒交（会被诉+违约金）。

☎ 13287858752（微信同号）
威海律师刘志勇 · 执业13年 · 首次咨询免费

补充：拆迁安置小区的”前期物业”怎么换

合法路径：① 成立业主大会/业委会；② 业主大会投票决定解聘现有物业、选聘新物业（需”双过半”：面积过半+人数过半）；③ 解聘后新物业签合同，老物业 30 日内退出并移交资料。物业不配合交接的，向住建部门投诉，甚至起诉要求强制移交。

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