读者来信
【微信咨询】刘律师，楼上卫生间漏水，把我家墙皮泡掉了、衣柜也发霉了。找楼上，他说”我家没漏，是你自己的问题”；找物业，物业说”我们只能协调”。这种情况怎么办？——李女士（化名）
刘律师回复
楼上漏水是最高频的邻里纠纷之一，处理路径其实很固定：先查原因、再固定证据、最后谈或告。
一、第一步：搞清楚水从哪来
责任划分完全取决于漏水源，三种可能：
| 漏水源 | 谁担责 |
|---|---|
| 楼上专有部分（他家水管、防水层、洁具） | 楼上业主（民法典 1165 条过错责任、296 条相邻关系） |
| 公共管道（立管、共用排水） | 物业（维护责任）——物业说”只能协调”就不成立了 |
| 自己家的问题 | 自担（所以先排查） |
排查方法：先关自己家水阀观察水表、请物业检查公共管道、最后必要时请专业机构做漏水检测。“楼上没漏”不是他说了算——检测说了算。
二、固定证据（趁湿赶紧做）
① 拍照录像：漏水点、墙皮脱落、衣物家具受损——带日期，多角度；
② 物业报修记录：打物业电话报修并要工单号——这份记录同时是”物业知情”的证据；
③ 检测/鉴定：协商不成时，漏水原因鉴定+损失评估——诉讼时的核心证据；
④ 沟通记录：和楼上的对话录音、微信——尤其他说”我家没漏”的表态，检测推翻时就是他的失信证据。
三、赔偿能主张什么
· 墙面、天花板的修复费用；
· 泡坏的家具、衣物、电器（按残值/维修费）；
· 修复期间在外租房的租金（如果房屋不能住人）；
· 鉴定费、检测费。
四、走的顺序
① 书面催告（微信即可）：写明”经检测漏水源于你家 X 处，请 X 日内维修并赔偿损失 X 元”——留痕；
② 找社区/街道调解：很多漏水纠纷在调解阶段就解决了；
③ 起诉：标的不大的走小额诉讼，一审终审、诉讼费几十块。被告按漏水原因列（楼上业主或物业），证据就是上面那套。
五、一句实在话
楼上说”我家没漏”的，多数不是撒谎，是他也不知道漏——暗管渗漏他自己家可能看不出来。所以别把关系谈崩，检测报告摆出来，多数人就配合了。撕破脸是下策，证据到位才是王牌。
☎ 13287858752（微信同号）
威海律师刘志勇 · 执业13年 · 先沟通，再决定是否委托
补充：楼上不配合检测怎么办
实务中最大的难点是楼上不配合——不让你进门检查、不承认是他家漏的。这时候：
① 请物业共同检查——物业有义务协助排查；
② 找专业测漏公司——几百块，用红外热成像或听漏仪确定漏水点，出具检测报告；
③ 起诉后申请司法鉴定——法院委托的鉴定机构出具的报告，效力最高。
有检测报告确定漏水原因后，先找楼上协商赔偿——协商不成再起诉。大部分案件在这一步就解决了。
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威海律师刘志勇 · 执业13年 · 首次咨询免费
