买房是威海普通家庭最大的一笔支出，而二手房交易的坑，十个手指头数不过来。今天把最高频的几个纠纷讲透，看完至少帮你避开几万块的损失。
定金 vs 订金：一字之差，天壤之别
定金：法律上的担保方式，适用”定金罚则”——你违约，定金不退；卖方违约，双倍返还。签了定金合同收了钱，双方就都锁定了；
订金/意向金/预付款：一般视为预付款，没有担保效力，原则上可退。
所以：你想锁定这套房，就写”定金”并签书面定金合同；你还在犹豫比较，就千万别被中介引导签成”定金”。另外注意：定金不得超过合同标的额的20%，超过部分不算定金。
房东毁约跳价，怎么治？
行情一涨，就有房东宁可赔定金也要跳价转卖。你有三张牌：
① 要求继续履行：合同合法有效且你能付款的，起诉要求继续过户，同时申请财产保全查封该房产——房子被查封，房东想卖给谁都卖不成；
② 要双倍定金/违约金：不想要房了，主张双倍返还定金或按合同约定违约金；房价上涨差价损失还可一并主张；
③ 证据固定要快：微信聊天、通话录音里房东表达毁约的内容立刻保存，这是认定其违约的关键。
“凶宅”、漏水、抵押……卖方隐瞒怎么办？
凶宅：虽然不影响房屋物理属性，但按公序良俗和交易习惯，属于重大信息。卖方故意隐瞒的，构成欺诈，可起诉撤销合同、退房退款并赔偿损失——实务中支持率很高；
主体结构质量问题/严重渗漏：符合解除条件的可退房，或要求修复+赔偿；
房屋抵押/查封：签约前务必查不动产登记信息（带身份证到登记中心查询或要求卖方提供查询结果），有抵押的约定解押期限和违约责任；
查封房：直接别碰，钱付了房过不了户的惨案每年都有。
原房主户口不迁走，能怎么办？
这是二手房交易的著名老大难。三个应对：① 合同里写明户口迁出期限+专项违约金（按日计算），这是事后维权的基础；② 对方不迁，起诉要求支付违约金（虽然法院一般不直接判强制迁出户口，但违约金能追到对方肉疼）；③ 付尾款留一手：约定户口迁出后再付部分房款。
中介的坑：跳单、吃差价、阴阳合同
① 吃差价：签”三方合同”看清楚成交价，拒绝任何”差价补给中介”的抽屉协议；② 阴阳合同：做低合同价避税，出纠纷时按低价主张你的损失，吃哑巴亏的是你，而且涉嫌违法；③ 跳单责任：利用中介带看信息私下成交，仍可能被判支付佣金，别因小失大。
签购房合同前，必查的5件事
① 房产证/不动产证真伪与共有人（配偶是否同意出售）；② 抵押、查封、异议登记；③ 学区名额是否被占用（威海不少家长买二手房就为学区）；④ 户口情况；⑤ 物业费、供暖费结清证明。
买房谈判时你是甲方，签完合同交完钱，维权就变成技术活。大额交易签约前花几百块让律师把合同过一遍，是我给每个买房人的忠告——真出了纠纷，律师费帮你省下的，是十倍百倍的损失。
威海律师刘志勇，执业13年，专注婚姻家事、劳动争议、债务纠纷、交通事故、刑事辩护
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