外墙瓷砖脱落砸了楼下的车、下雨天墙壁渗水泡了地板，找物业说找开发商，找开发商说找物业。
外墙问题的三责划分
① 保修期内（开发商）：外墙防水保修5年、装修工程2年（自竣工验收起算），期内的脱落、渗水=开发商的保修责任（维修+损失赔偿）；② 日常维护（物业）：共用部位的检查、维护义务，发现隐患未处理（脱落的瓷砖早有裂缝、渗水的投诉没响应），物业过错责任（安全隐患的巡查整改记录是关键证据）；③ 维修资金（全体业主）：保修期外的共用部位大修，动用住宅专项维修资金（见专篇的申请流程）。
高空坠物致损的责任（砸车/砸人）
① 坠落物属于全体共有部分（外墙砖、公共管道的冰溜子），物业/相关责任人的管理责任（民法典1253条：建筑物脱落坠落致害，所有人管理人使用人不能证明无过错的担责，过错推定：物业要自证尽到了维护义务）；② 车辆损失：维修费+贬值损失的主张；③ 人身损害：全项赔偿（见计算器篇）。证据核心：坠落现场的照片（物+位置）、受损物、物业的维保记录（调取，没有记录=没维护的推定）。
渗水的分层处理
① 外墙/屋面渗水（公共部位源头）：保修期内→开发商；期外→维修资金大修（物业怠于申请的：业主联名启动+住建投诉）；② 楼上住户原因：见漏水专篇（楼上业主责任）；③ 管道井/公共管道：物业维护责任。责任竞合的案子（多种原因）：把可能的责任方都列为被告，法院查明分担。
快问快答
问：过了保修期物业说”动维修资金要业主同意，慢慢等”？答：外墙脱落坠物是紧急情况应急使用通道（不走全体表决，见维修资金专篇）；物业拖着是失职（投诉+诉讼）；问：车停在消防通道被砸，自己有责任吗？答：违停的过错相抵（部分自担），但坠落物责任方不能全免；问：老楼的外墙隐患找谁鉴定？答：房屋安全鉴定机构（危险等级的认定，启动大修/危房处理的依据）。
房屋外围的账：先看保修期、再查物业维护、最后维修资金兜底。被外墙问题困扰的，把时间和损坏情况说说，责任方帮你锁定。
威海律师刘志勇，执业13年，专注婚姻家事、劳动争议、债务纠纷、交通事故、刑事辩护
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